大摩发表了一篇报告，把中国房地产跟各国地产泡沫时期做对比，今天我也来解读一下这份报告。 首先讲到世界各国房地产泡沫破灭之后，新房开工面积的变化，很明显各国都在下降，中国算降得比较快的了。 这个数字，是对实体经济最明显的影响。如果说房价跌影响的是金融体系，那么新开工面积下降就影响了房地产上下游的方方面面。巅峰时期房地产产业链占中国GDP的20%，现在已经回调到6%了。 房企高周转，银行资金就是生命线。三道红线之后，能拿到钱的基本都是央国企，民企不管是主动还是被动，都必须缩减规模。 然后对比了大家最喜闻乐见的一个数字，房价走势。可以看到中国的房价走势，其实在下跌的前三年跌幅并不算特别猛。当然原文写了只用了6个主要城市的数据（其实国内是有整体数据的，但我估计大摩觉得数据不太真实，所以自己去抽样调研的），这6个主要城市大概率是北上广深杭成，但全国平均跌幅肯定是高于这6个城市的，大概跌到美国的那根线没有问题。 我们毕竟是政府有形的手和市场无形的手相结合，如果纯靠市场无形的手，像芬兰、爱尔兰，三年直接就腰斩了。目前出的很多政策，包括政府出面收储，确实延缓了房价下跌的速度。 但是我强调了很多遍，回顾2021年至今的救市政策，银行、地方政府甚至房企的优先级都明显高于普通购房者，态度很明确：买房是个人行为最终由个人买单，相关阵痛也会由居民主要承担。就像我公众号写的，房子砸在银行手里才叫硬着陆，砸在你手里就叫软着陆。 谈到去化周期，新房的去化周期是接近3年，二手房的去化周期是接近4年。国际上，一般认为1~1.5年的去化周期才是安全的，目前我们的去化周期还是偏长的。而且虽然我们新建住宅已经在大幅下滑了，但目前新建住宅跟每年新房销量还是差不多的，所以库存依旧没有去化的能力。 这里还涉及到一个有意思的话题，那就是买新房还是二手房。从数据上来看，新房无论是销量的绝对值，还是去化周期压力，都要好于二手房，所以新房降价压力是比二手房小的。从我的体感来看，现在年轻人对新房的偏好越来越高，很多人都宁愿买近郊的新房，也不买市区的老破小。 但是大家买新房要注意两个点，第一是最好周围1km左右能有地铁，第二是周围是有产业辐射和人口的。郊区最怕没有产业、没有人，只要有产业有人，其他的商业、医疗等等都会发展起来。 然后就是一般公共预算收入+卖地收入和一般公共预算支出占比GDP的情况。一般公共预算收入简单理解就是税收，加上卖地收入就是zf总收入。一般公共预算支出就是zf总支出，包括国防、教育、医疗等等。 这幅图可以看到三件事： 第一，zf收入一直是小于支出的，证明现在一直在吃存粮+借债度日。 第二，现在GDP产生税收的能力越来越差，都是营收，没有利润。 第三，zf收入大幅下滑的时期，正好是22年开始，也就是房地产泡沫破裂之后。事实上卖地收入下滑之后，为了补上这块的税收，我们有很多举措，比如增加罚没收入、更加严格征税等等（现在招公务员，税务部门占大头）。但是由于卖地收入下滑太大，这些举措还是补不上这块的缺失。 大家还记得2015年房地产是怎么走出低迷的吗，主要靠的就是棚改。所谓棚改，就是把烂房子拆掉，然后给原住民赔偿。原住民拿到钱之后，就会去买房，然后地产热度就被带起来了，所谓“涨价去库存”就是来源于这个时期。 2016~2018年棚改，还主要是给房。最近的“棚改”（城中村改造），直接给货币了，想要复制2016年的道路。但是很可惜，至少从目前的效果来看，这些拆迁户并没有全面带动楼市。 以上海为例，上海的拆迁主要集中在黄浦区和徐汇区，这些拆迁户们拿到钱确实把这两个区的房价带动起来了，最近很多地王，很多均价几千万的日光盘也都在这边。但是不要说辐射江浙了，就算是上海郊区，目前都辐射不了，该跌还是得跌。 再对比目前中国跟西方主要国家的住宅面积情况： 中国的户均住宅套数为0.9，小幅低于美国、日本、德国。 中国的人均居住面积35㎡，小幅低于日本和德国，大幅低于美国。 从住宅面积这个数据来看，貌似中国还有上涨空间，特别是跟美国相比。但是大家别忘了一件事情，就是未来的人口走势，中国是下降的，美国是上升的。 根据世界人口组织的预测，本世纪末，中国人口就会下降到6亿，美国则会上升到4亿。抛开经济因素不谈，其实美国的土地是非常优质的，两面靠海，耕地面积大，石油天然气等自然资源多，其实不比中国差。正常情况下，中美的土地能够承载的人口差距不会那么大，所以逐渐靠拢是正常的。 就算现有住房面积不变，人口发生改变后，其实中美的人均住宅面积也是差不多的。而且考虑到中国大多是高层住宅，美国则有很多别墅，所以中国的房子数量是比美国更多的。 无论从什么角度来讲，我都不认为中国的房价能够接近美国，这是不合理的，也是有套利空间的。（多头最大的理由就是房产税，但是我认为中国迟早是会收房产税的，房价企稳之日，就是房产税出